Vivacon halten
20.10.04 13:13
Nebenwerte Insider
Die Experten von GSC Research bewerten die Aktie von Vivacon im "Nebenwerte Insider" mit "halten".
Vivacon sei ein verkaufsorientiertes Unternehmen, was sich sowohl auf die Immobilien selbst als auch auf die Aktie beziehe. So sei Vivacon neben der großen und etablierten IVG sicherlich die deutsche Immobiliengesellschaft mit der besten Öffentlichkeitsarbeit. Trotz Vertriebsstärke und spektakulärer Objekte gelinge es der Vivacon nicht, den bilanziellen Beweis für den Erfolg ihres Geschäftsmodells zu erbringen. Der Gewinn von 3,3 Mio. Euro in 2003 sei im Wesentlichen (ca. 2,3 Mio. Euro) durch sonstige Erträge aus der Neubewertung der Erbbaurechtsgrundstücke im Umfang von 3,8 Mio. Euro erzielt worden. Hintergrund sei, dass Vivacon seit 2003 die gehaltenen Erbbaugrundstücke mit dem 20-fachen der jährlichen Erbbauzinsen bewerte, was zu einer einmaligen und nicht liquiditätswirksamen Neubewertung geführt habe.
Im operativen Geschäft habe Vivacon 2003 nur eine EBIT-Marge von 11 Prozent erzielt. Die Ertragsschwäche habe sich zum Halbjahr 2004 weiter fortgesetzt. Zwar habe sich der Umsatz fast auf 20,9 Mio. Euro verdoppelt, das EBIT sei mit -0,7 (1,4) Mio. Euro aber ins Minus gerutscht. Auch das Nettoergebnis sei mit -1,3 (0,1) Mio. Euro negativ gewesen, wobei 0,95 Mio. Euro Steuerrückzahlung den Verlust sogar noch eingedämmt hätten.
Die Vivacon AG habe mehrere Kapitalerhöhungen zur Stärkung der Eigenkapitalbasis durchgeführt und dafür bereits angekündigte Dividendenzahlungen ausgesetzt. Unter Einbeziehung der im Juli 2004 eingetragenen Barkapitalerhöhung, im Rahmen derer gut 15,7 Mio. Euro erlöst worden seien, steige das Eigenkapital auf fast 42 Mio. Euro, was einer Eigenkapitalquote von fast 30 Prozent entspreche. Die Liquidität sei auf über 60 Mio. Euro angestiegen, woran sich die solide Bilanzstruktur deutlich erkennen lasse.
Der Vertrieb im ersten Halbjahr 2004 habe sich angabegemäß auf den Abverkauf der Projekte Grand Living (Nauheim), Villa St. Gertraudt und Hochpfortenhaus (Köln) beschränkt. Das habe dem Vertriebsapparat offensichtlich nicht ausgereicht, denn das beurkundete Verkaufsvolumen sei im Periodenvergleich von 20,9 auf 15,2 Mio. Euro zurückgegangen. Der Auftragsbestand, also die Zusagen von Kaufinteressenten, habe zur Jahresmitte 2004 nahezu unverändert bei 21 Mio. Euro gelegen.
Allerdings sei das zweite Halbjahr, insbesondere das vierte Quartal, traditionell die absatzstärkste Zeit. Der prognostizierte Konzernjahresüberschuss von 4 Mio. Euro für das Gesamtjahr 2004 sei für die Wertpapierexperten daher nachvollziehbar, wenngleich eine solche "Aufholjagd“ ohne signifikante Neubewertungsgewinne aus Erbbaugrundstücken unter Berücksichtigung der Vorjahre ambitioniert erscheine. Das geplante Fondskonzept von Vivacon sei nach Einschätzung der Experten noch zu unkonkret, um daraus bereits Ergebnisbeiträge abzuleiten. Aus der Gewinnschätzung von 2,7 Mio. Euro errechne sich ein adjustiertes Ergebnis von 23 Cent je Aktie und damit ein aktuelles KGV von 16. Damit sei die Aktie bereits recht gut bezahlt.
Aktuell sehen die Experten von GSC Research die Vivacon-Aktie im "Nebenwerte Insider" nur als Halteposition. Spekulative Käufe würden sich nur bei Kursen klar unter 5 Euro anbieten.
Vivacon sei ein verkaufsorientiertes Unternehmen, was sich sowohl auf die Immobilien selbst als auch auf die Aktie beziehe. So sei Vivacon neben der großen und etablierten IVG sicherlich die deutsche Immobiliengesellschaft mit der besten Öffentlichkeitsarbeit. Trotz Vertriebsstärke und spektakulärer Objekte gelinge es der Vivacon nicht, den bilanziellen Beweis für den Erfolg ihres Geschäftsmodells zu erbringen. Der Gewinn von 3,3 Mio. Euro in 2003 sei im Wesentlichen (ca. 2,3 Mio. Euro) durch sonstige Erträge aus der Neubewertung der Erbbaurechtsgrundstücke im Umfang von 3,8 Mio. Euro erzielt worden. Hintergrund sei, dass Vivacon seit 2003 die gehaltenen Erbbaugrundstücke mit dem 20-fachen der jährlichen Erbbauzinsen bewerte, was zu einer einmaligen und nicht liquiditätswirksamen Neubewertung geführt habe.
Im operativen Geschäft habe Vivacon 2003 nur eine EBIT-Marge von 11 Prozent erzielt. Die Ertragsschwäche habe sich zum Halbjahr 2004 weiter fortgesetzt. Zwar habe sich der Umsatz fast auf 20,9 Mio. Euro verdoppelt, das EBIT sei mit -0,7 (1,4) Mio. Euro aber ins Minus gerutscht. Auch das Nettoergebnis sei mit -1,3 (0,1) Mio. Euro negativ gewesen, wobei 0,95 Mio. Euro Steuerrückzahlung den Verlust sogar noch eingedämmt hätten.
Der Vertrieb im ersten Halbjahr 2004 habe sich angabegemäß auf den Abverkauf der Projekte Grand Living (Nauheim), Villa St. Gertraudt und Hochpfortenhaus (Köln) beschränkt. Das habe dem Vertriebsapparat offensichtlich nicht ausgereicht, denn das beurkundete Verkaufsvolumen sei im Periodenvergleich von 20,9 auf 15,2 Mio. Euro zurückgegangen. Der Auftragsbestand, also die Zusagen von Kaufinteressenten, habe zur Jahresmitte 2004 nahezu unverändert bei 21 Mio. Euro gelegen.
Allerdings sei das zweite Halbjahr, insbesondere das vierte Quartal, traditionell die absatzstärkste Zeit. Der prognostizierte Konzernjahresüberschuss von 4 Mio. Euro für das Gesamtjahr 2004 sei für die Wertpapierexperten daher nachvollziehbar, wenngleich eine solche "Aufholjagd“ ohne signifikante Neubewertungsgewinne aus Erbbaugrundstücken unter Berücksichtigung der Vorjahre ambitioniert erscheine. Das geplante Fondskonzept von Vivacon sei nach Einschätzung der Experten noch zu unkonkret, um daraus bereits Ergebnisbeiträge abzuleiten. Aus der Gewinnschätzung von 2,7 Mio. Euro errechne sich ein adjustiertes Ergebnis von 23 Cent je Aktie und damit ein aktuelles KGV von 16. Damit sei die Aktie bereits recht gut bezahlt.
Aktuell sehen die Experten von GSC Research die Vivacon-Aktie im "Nebenwerte Insider" nur als Halteposition. Spekulative Käufe würden sich nur bei Kursen klar unter 5 Euro anbieten.
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